日前，首创·天禧有幸应邀到中国社科院大学城乡建设经济系主任，博士生导师陈淮参与到《天禧会客厅》中，围绕一线城市的价值在中国房地产中发挥着怎样的影响力发表一些个人看法。

在北京，什么样的房子最稀缺？在一线城市居住，最有价值的是什么样的房子？

在陈淮看来，稀缺的不是房子，是附加在特定房子上的特殊资源，房子本身在哪都不稀缺。第一，北京作为最大的一线城市，北京的房子实际上附加有北京作为首都的这个政治资源。第二，北京的房子还附加有很多优质的其他资源。例如教育资源，医疗资源，就业机会，工资水平等。这些都是超大城市才有，其他地方没有的。再豪华的房子盖在偏远山沟也不值钱。说房子是稀缺资源其实是一种误解。这就是为什么学区房一个不能住人的过道也能卖到十万一平。稀缺的不是过道，稀缺的是附加的优质教育资源。从这个意义上说，只要在北京，什么样的房子都稀缺。

再一误解是说，北京高房价是靠政策支撑的，所以人们动辄就问，下一步还出什么政策。其实北京房价并非是政策支撑。倒不如说，过去十多年来，政策始终是在努力抑制房价。得明白，价格是供求关系决定的，政策并不能制造或消灭一分一毫的需求。政策再调整，也只能影响需求在时间上的分布结构。八到十年，北京一共有多少人买房子，这个总需求是个常数。

房子的需求与穿衣服类似，可明显分为四个层级。

第一个层级是基本需求。遮寒蔽体就是穿衣服的基本需求，以前房改房的功能就是满足基本需求的功能。

第二层级是舒适性改善性的需求。穿衣分四季分场合，讲求干净体面就是舒适性改善性需求。卫生间能有洗澡的空间，卧室能满足多代人分室而居，有适度大小的厅作为一家人公共活动空间，具备这种功能的房子就是舒适性改善性的房子。

第三层级是享受性层级。讲时髦追潮流就是穿衣的享受性层级。房子要有双卫，有书房，有放健身器的地方，甚至有保姆间有视听室，这就是享受型的房子。

第四层级是奢侈性层级。非名牌不穿就是穿衣的奢侈性需求。豪宅就是满足奢侈性需求的房子。简单说，奢侈性功能其实就是和物本来的功能没什么关系的功能。1.4亿一块的百达翡丽Henry Gres表和看时间没什么关系；床的舒适性和床垫有关系，和几百上千万的黄花梨雕花床头没什么关系。但得强调的是，奢侈性需求也是一种合理正当的需求。只要你的钱来源正当。首创天禧说其房子是豪宅，就是说，这房子是面向有特殊需求的人群的。买这个房子的人群并非仅仅是为住而买。

某种房子稀缺与否并不在于这个城市有多少人要买房子。首创天禧的这个房子相对北京的总需求来说虽是一个非常小的供给，但并不能说明它就稀缺。因为绝大多数人并不需要这种用进口优质大理石装修的功能，从窗户能看到CBD的功能。但相对于北京城中有奢侈性需求的人群来说，它又是很稀缺的。如同百达翡丽Henry Gres表对大多数人来说并不稀缺，因为他们根本不需要：但对有奢侈性需求的人群来说，它永远是稀缺的。没了稀缺性，百达翡丽就失去了奢侈品的身价。

首创天禧的房子对工薪阶层来说没什么意义，对政治人物来说也没什么意义。而对于财富累积到一定程度的人群来说是有很大吸引力的，或者作为城市新贵的第一居所。首创天禧这类房子实际上还有一类需求，即作为富人的财富组合。因为持有城市的优质不动产比持币或持股的安全边际要大得多。

最后再说一点关于稀缺性的经济学道理。北京这样的超大城市，如果目前核心市区、城乡结合部、远郊区县的存量住房资源比例关系是1:3:5的话，那核心市区的房子在资源总量中所占比重是九分之一；再过八到十年，上述比例关系可能会变到1:8:20，也就是说，核心市区房子在资源总量中所占比重会下降到二十九分之一。从动态看，因核心市区已无地可供，今后北京辖区盖房子越多，核心市区房子的稀缺性就越大。

李嘉诚先生说，决定地产价值的因素是地段、地段、还是地段。但是几乎没有人解释过这三个地段是什么含义。第一个含义是物业所在的城市是否欣欣向荣。经济总量、财政收入、老百姓收入等是否都在快速增长，产业竞争力是否不断提高，产业结构不断升级。

第二个是指周边环境是否能持续改善。只要有人在周边追加投资，修地铁、引入优质教育医疗等资源，房子的身价就会上涨。第三个地段指是否具有垄断性优势。如三亚的特殊气候，昆明的四季如春等。东北很多城市的房价为什么不涨？因人口净流出，产业衰退，竞争力弱化。成都的房价上涨，是因基础设施的投入特别大。四川省内的城市很分散，德阳、达州、南充、绵阳、乐山、眉山、宜宾等，但现在这些城市高铁直接和双流机场连接了，等于直接和世界各大城市联接。

说到底稀缺是靠城市的资源来的，位于中国经济中心的天禧，比肩中国尊、CCTV、国贸三期三大世界级地标，更是世界500强争先占据的聚集地。随着CBD5.8万㎡中央公园的开工建设，位于中央公园中轴线上的天禧不仅坐拥最好的城市景观，更是中国经济北京国贸的核心。

除此这个价值还得配的上这个稀缺，天禧作为整个首创集团产品线最高端的产品，首创的高标准一直很坚定。从拿地，到现今，十年时间，不断集结全球各界最顶级的设计大师，从戴维、高文安、到英国设计女王凯莉·赫本。作为威廉王子、贝克汉姆夫妇御用设计大师凯莉，不论从设计美学还是从用材以及空间规划上，均融入了她独特的眼光与中式的文化，亲自挑选，全系定制，只为打造这座北京第一的顶豪艺术空间。

还特邀李宝章大师以《桃花源记》为原型，改造3万㎡社区园林，他在对CBD地块的规划经过几经周折的研究和设计后，决定从中国文化佛、儒、道家三家的思想出发，采用方与圆的设计理念，打造出了“一尊一鼎”的自然空间和“禅意”，置身其中，陶然忘己。

对过去十余年反反复复的房地产调控，判断房地产业和房地产市场未来发展的声音一直很多。即使研究政策的，真正取自政研中心研究成果的政策其实很少，也并不能按照科研规律自行选定研究方向，但首创·天禧这个项目，已经不需要受市场的影响，恒定的价值也彰显了传世的价值大过它本身的居住价值，一眼过后，历久弥新。

2019首创·天禧× 凯莉·赫本样板间正式开放，艺术与世界共赏，欢迎品鉴。